주택을 자녀에게 증여하고자 할 때, 내 재산 내 자식에게 물려주겠다는데 세금을 내야 한다는 게 마음의 부담이 되는 것은 당연한 것이겠지요. 자녀에게 주택증여 시 따져봐야 할 기본적인 사항을 간단하게 정리해 보았습니다.
주택 증여 최적기
부동산 시장이 침체할 때가 주택을 증여하기에 좋은 때라고 할 수 있는데요.
이는 증여재산가액이 낮으면 자녀가 부담해야 할 증여세도 줄어들기 때문입니다.
하지만, 이에 따른 취득세 부담이나 차후 자녀가 부담해야 할 양도세가 증가할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
양도세 & 취득세
바로 양도세 이월과세 적용기간이 10년으로 늘어났다는 점도 주의해야 하는 것입니다.
자녀가 주택을 증여받을 때는 증여세 외에도 취득세를 부담해야 합니다.
작년부터는 부동산 무상 취득에 대한 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액으로 변경되었습니다.
이전에는 주택의 공시가격을 기준으로 취득세를 부과했지만, 작년부터는 시가로 계산합니다.
일반적으로 시가는 주택의 공시가격보다 높기 때문에 취득세 부담이 그만큼 늘어날 수 있습니다.
증여받은 부동산은 10년 이후에 되팔아야 양도소득세 이월과세가 적용되지 않습니다.
양도소득세 이월과세기간이 10년이라는 것은 증여받은 주택을 10년 이내에 판매하면 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 당초 증여한 증여자가 취득한 당시의 취득가액으로 계산한다는 것을 의미합니다.
자녀가 부모로부터 증여받은 주택을 팔 때, 양도차익을 계산할 때는 자녀가 증여받은 가격이 아닌 부모가 주택을 취득한 가격을 기준으로 합니다.
따라서 양도차익이 커지게 되면, 양도소득세 부담도 그에 따라 더욱 커지게 되는 것입니다.
적정가격 설정
매매 방식으로 가족 간 거래를 할 때는 적정 가격을 설정하는 것이 매우 중요합니다.
이는 양도소득세와 관련된 세무청의 감정을 피하기 위해서뿐만 아니라, 가족 간 관계가 아닌 정상적인 시장 거래로 인정받기 위해서도 중요합니다.
적정 가격은 시장 가격을 기준으로 설정되어야 하며, 합리적인 가격을 설정하여 부당한 세금 피난처나 세무상의 문제를 방지할 수 있습니다.
한편, 전문가의 조언을 받거나 시장 조사를 통해 적정 가격을 설정하는 것이 필요합니다.
세법에서는 가족 간 양도 거래를 증여로 추정하고 있습니다.
이는 실제로는 증여를 하면서 증여세를 회피하기 위해 형식적으로 매매인 것처럼 꾸미는 사례가 많기 때문입니다.
따라서 증여 추정에서 벗어나기 위해서는 매매 대금 지급 등 실제로 매매가 이루어졌다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 하고 이를 통해 양도세 회피나 감면을 위한 증여의 경우가 아니라 정상적인 시장 거래임을 입증해야 합니다.
만약 실제 대금을 지급하더라도 정상 거래에 비해 현저히 낮은 금액으로 거래가 이루어진다면, 세법은 이를 감안하여 추가 양도소득세나 증여세를 부과할 수 있습니다.
실질적인 가치에 비추어 적절한 세금을 부과하기 위한 조치입니다.
이러한 경우, 세금을 더 내야 할 수 있으며, 그 반대의 경우에도 추가 세금 부과의 가능성이 있습니다.
주택을 파는 사람의 입장
주택을 파는 사람 측면에서, 세법에서는 시가와 대가와의 차이가 일정 범위 내에 있을 때를 정상 범위로 인정합니다.
대부분의 경우에는 시가와 실제 거래 대가 간의 차이가 있을 수 있으므로, 이러한 범위 내에서의 차이는 일반적으로 인정됩니다.
대개의 경우, 이러한 차이는 5%나 3억 원 중 적은 쪽을 정상 범위로 인정합니다.
그러나 이 범위를 초과하는 경우에는 저가 양도로 인한 부당행위로 간주되어 양도소득세를 다시 계산할 수 있습니다.
이는 시장 가격과 실제 거래 가격 간의 현저한 차이가 발생했을 때, 부당행위로 간주하여 세금을 부과하는 것입니다.
주택을 사는 사람의 입장
주택을 사는 사람 측면에서는 싸게 산 만큼 증여세가 과세될 수 있는 가능성을 따져야 합니다.
가족 간 거래에서는 증여세 과세 기준이 시가와 대가와의 차이에 따라 결정됩니다.
일반적으로 이 차이가 시가의 30%나 3억 원 중 적은 쪽을 증여세 과세 기준으로 합니다.
시간절약과 합리적인 전략을 위하여
가족에게 주택을 증여 또는 매매를 진행하기 전에 구체적인 상황에 따른 최적의 절세 전략을 세울 수 있도록 행동하기에 앞서 세무전문가와 검토하는 것도 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.
